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房屋与土地的用途不一致,怎么确定补偿标准?

京沐律师 发布于 专业视角

房产登记中房屋用途与土地用途本应当一致,但我国之前相关法律的规定并不完善,遗留了很多问题。我国过去实行分散登记,房屋和土地由不同的管理部门发证,因此经常出现房屋登记用途与土地登记用途,甚至房屋权利主体与土地权利主体不一致的情形。试举一案例:

上世纪90年代末,王某通过公开拍卖获得某商住综合楼中房屋一间,随后办理了房屋所有权证。该证载明设计用途为“商业”,但未记载土地证号和权属性质。隔年王某与当地主管部门签订了《划拨土地使用权补办出让合同》,约定该地用途为住宅。土地使用权同样登记为住宅,王某也是按住宅用地标准缴纳了土地出让金。

王某经营数年后,该片土地拆迁,历史遗留问题就显现出来了。评估机构认为土地使用权存在价格差额,需补交土地收益金;王某则主张其房屋一直是商业用房,土地收益金无从谈起。《城市房地产管理法》第17条规定,使用者欲改变土地用途,必须先经有关部门同意,签订变更协议或重签合同,并相应调整出让金。也就是说,综合楼所占土地的用途未经法律程序,不得变更。依不动产登记记载,其仍然是住宅用地。

那么,房屋用途和土地用途不一样,以哪个为准呢?鉴于程序上土地登记在先,房屋登记在后,案例中房屋登记的用途理应与土地用途保持一致。且王某也是按住宅用地缴纳的土地出让金,从维护国家利益的角度,也应视为住宅用地。

当然,已经到了征地拆迁的阶段,再让房屋所有权人办理变更登记不切实际。现实的做法是,只需将经依法评估确定的补偿款中扣除掉土地收益金部分即可,这部分明细应在补偿方案中有所体现。

《不动产登记暂行条例》及其实施细则出台以来,由于其确定了房地一体登记的原则,新的房地用途不一致情况已经非常少见。城乡规划与土地利用总体规划相衔接,房屋用途自然应该与土地用途一致。

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10 2018/05

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