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土地交付不及时,政府也要承担违约责任

京沐律师 发布于 专业视角

公司或个人想获得土地使用权的主要途径之一便是国有土地使用权出让,无论是采取招挂拍的方式、抑或双方协议的方式,书面的出让合同都是必需的。国有建设用地使用权出让合同是出让人(政府部门)和受让人双方平等自愿签订的民事合同,对双方有同等的约束力,出让方违约也必须承担相应的违约责任。

2014年,梁某通过招标的方式竞得一宗国有建设用地的使用权,并与地方国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。合同约定了土地交付使用的日期和延迟交付的处理方式,梁某当场交纳了定金,并在不久后就将全款支付完毕。但到了日期,该国土资源局并没有交地,经梁某催交后,过了两个月事情仍没有进展。梁某遂提起诉讼,要求地方国土资源局双倍返还定金,退还已支付的土地出让金。

一审法院认为,出让合同合法有效,地方国土资源局的行为构成违约,依法应当承担违约责任。鉴于合同已经约定违约后果,且约定内容并没有超过法律限制,法院基本予以了支持。一审判决解除出让合同,国土资源局双倍返还定金,退还已支付的土地出让金。双方均未提起上诉。

实践中,由于政府机关的特殊性质,土地出让时往往处于优势地位,不完全依合同内容履约的情况并不少见。其中最为常见的就是迟延交付。有时地方政府会在尚未完成征地拆迁和前期开发的情况下,就草草签订合同,约定交地日期,难以准时交付也是可以预期的。然而这种行为无疑侵犯了土地受让人的合法权益,其当然有权要求违约赔偿。依据《合同法》的相关规定,定金的比例一般不超过合同金额的20%,在发生违约的情况下,接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。故本案中,法院支持了梁某双倍返还定金的请求。

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08 2018/06

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